Inflação nos custos de construção: o que muda para a tua carteira de angariações?

O Governo acaba de reconhecer que a inflação está a ter "fortes efeitos" nos projectos apoiados por fundos europeus e decidiu aumentar até 40% os tectos de despesa com investimentos do PT2030. A notícia passou quase despercebida nos jornais de economia. Para quem compra e vende casa, parece abstracta. Para ti, consultor, não devia ser.

Deixa-me explicar porquê.

1. O custo de construção novo sobe. O stock existente ganha outro valor

Quando construir fica 40% mais caro, o imóvel novo sobe de preço ou simplesmente não se faz. As construções que estavam no papel ficam em espera. As que já vão a meio avançam à mesma: quem assinou CPCV tem o preço fechado, e o aperto de custos fica do lado do promotor, não do comprador.

O que sobra é o stock existente. E é aí que está a tua carteira.

O argumento concreto que tens para apresentar ao proprietário é este. Quem está a pensar comprar compara sempre o imóvel dele com o que custaria comprar novo. E o novo, com a construção a subir até 40%, ou está mais caro ou está mais longe de ficar pronto. Isto não quer dizer que o imóvel do proprietário passou a valer mais. Quer dizer que, ao preço certo, é hoje a opção mais sólida em cima da mesa do comprador. É esse o enquadramento que apresentas: não é pedir mais, é mostrar que um imóvel bem posicionado vende, porque a alternativa ficou mais cara e mais demorada.

Saber ler o contexto macroeconómico não é trabalho de economista. É trabalho de consultor sénior.

2. A reabilitação volta ao centro da conversa

O IFRRU2030 está a ser ressuscitado com um empréstimo do BEI de 480 milhões de euros, precisamente para reabilitar casas para arrendamento. Não é coincidência: quando construir de raiz fica proibitivo, reabilitar ganha atractividade.

Para ti isso significa uma coisa concreta. O comprador que há um ano só aceitava chave-na-mão começa a olhar para um imóvel a remodelar com outros olhos, porque o pronto-a-habitar ficou mais caro. Se tens imóveis antigos em carteira, o teu universo de compradores acabou de alargar.

Esta janela não dura sempre. As condições de mercado mudam, o financiamento fecha, os programas expiram. Quem está presente quando o proprietário decide, angaria. Quem está à espera, fica a ver.

3. A inflação corrói o timing mais do que o preço

Este é o ponto que eu vejo menos discutido e que, na prática, é o mais perigoso para a tua carteira.

Um proprietário que decidiu esperar seis meses antes de avançar com a venda está, sem saber, a tomar uma decisão financeira. Se os custos de construção continuam a subir, a procura de segunda mão sustenta-se ou aumenta. Mas se entretanto as taxas de juro subirem outra vez, a capacidade de compra comprime e ele perde a janela.

O Centeno pediu esta semana "alguma contenção na dinâmica da despesa pública". Não é conversa de café. É sinal de que o ambiente macro não está tão estável quanto parece quando se olha só para os titulares sobre emprego e crescimento.

O consultor sénior que consegue traduzir estas variáveis para o proprietário, em linguagem simples e sem alarmismo, tem uma conversa que o consultor médio não consegue ter. E é essa conversa que faz a diferença entre angariar e perder o imóvel para a concorrência.

4. O que fazer com esta informação esta semana

Não precisas de te tornar economista. Precisas de três coisas concretas:

Primeiro, actualiza a tua argumentação de valor para imóveis de segunda mão. O diferencial face ao novo alargou. Usa-o.

Segundo, identifica na tua carteira os proprietários que têm imóveis elegíveis para reabilitação e arrendamento. Há financiamento europeu a entrar no mercado. Isso é uma conversa nova que podes ter já.

Terceiro, quando o proprietário te disser que quer esperar, pergunta-lhe: esperar para quê? E tem os números para responder à pergunta que ele não fez.

Em vinte anos a trabalhar neste mercado, os momentos de maior ambiguidade macro são quase sempre os momentos em que os consultores que sabem ler o contexto se distanciam dos que só sabem vender.

Espero que o artigo tenha sido útil. Estou cá para o que precisares de esclarecer. Vamos conversar?