Preços sobem, transacções caem: o que o mercado está realmente a dizer

O Jornal Económico publicou esta semana um título que resume bem o estado do mercado: preços da habitação a subir, transacções a cair. Um ano depois das medidas fiscais anunciadas pelo Governo, é este o retrato.

À primeira vista parece uma contradição. Se há menos transações como é que as casas continuam a ficar mais caras? Saber responder a esta pergunta torna-te um consultor acima da média.

1. Menos Vendas e preços mais altos não se contradizem

Quando a oferta é escassa e a procura existe, os preços sobem mesmo que o número de transacções caia. É exactamente o que acontece quando os proprietários não querem (ou não precisam) de vender, e os compradores com capacidade ou necessidade estão dispostos a pagar.

O que o volume baixo te diz não é que o mercado está morto. Diz-te que há menos imóveis a circular. Menos oportunidades no mercado. Mais interesse sobre cada angariação a preço que consegues.

O consultor mediano olha para os números de transacções e pensa que as coisas abrandaram. O consultor acima da média percebe que o mercado ficou mais selectivo, não mais fraco.

2. O "choque fiscal" que não chocou os preços

As medidas anunciadas há um ano tinham, na teoria, o objectivo de aumentar a oferta e aliviar a pressão sobre os preços. Um ano depois, os preços continuam a subir.

Isso não é necessariamente uma crítica às políticas. É uma característica do mercado imobiliário que qualquer consultor devia ter interiorizado: o imobiliário reage devagar. Não é a bolsa. Uma lei nova, um incentivo fiscal, um programa de habitação, nada disto produz efeito em 12 meses no preço das casas.

Os ciclos imobiliários medem-se em anos, às vezes em décadas. Quem trata os anúncios políticos como se fossem sinais imediatos de mercado está constantemente a gerir expectativas erradas, suas e dos clientes.

3. O que o proprietário precisa de ouvir agora

Imagina um proprietário que está a adiar a decisão de vender à espera que "as coisas normalizem". O problema é que não há um patamar de normalidade à espera do outro lado. O que existe é o mercado actual, com as suas fricções, a sua oferta escassa e os seus compradores reais.

Um proprietário que decide vender hoje, num mercado com poucos imóveis disponíveis, tem vantagem negocial real. Isso não é um argumento de venda, é uma leitura honesta do contexto.

Saber explicar isto de forma clara, sem alarmismo e sem euforia, é o que distingue um profissional de um angariador que está apenas a fechar um contrato.

4. A inflação por cima de tudo

A Oxford Economics reviu em alta as previsões de inflação para Portugal: 3,3% este ano, 3% em 2027. Com os combustíveis a caminho de uma subida homóloga de 16%, o poder de compra real continua a sofrer pressão.

Para o mercado imobiliário, inflação persistente tem dois efeitos em sentidos contrários. Por um lado, corrói a capacidade de compra dos compradores com crédito (prestações mais caras, poupança que compra menos). Por outro, reforça o imobiliário como activo de reserva de valor para quem já tem patrimônio e quer protegê-lo.

O resultado prático é um mercado que se segmenta ainda mais: a procura de imóveis de gama alta mantém-se robusta; a procura de primeira habitação, sobretudo na grande lisboa, continua difícil.

Perceber em que segmento trabalhas, e que argumentos funcionam em cada um deles, não é detalhe. É a base do teu posicionamento.

Resumindo

O mercado não está parado. Está a filtrar. Um mercado que filtra dá mais valor a quem sabe ler o que está a acontecer e explicá-lo com clareza.

Espero que o artigo tenha sido útil. Estou cá para o que precisares e em 30 minutos discutimos a tua situação.

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